住宅ローン控除

住宅ローンを返済中の人は、基本的に住宅ローン控除という税額控除の制度を利用することができます。住宅ローン控除・住宅ローン減税の制度は、頻繁に内容が改正されています。2022年度にも大幅に内容が変更されています。

この記事では、2022年〜2025年までの期間に適用されている住宅ローン控除について解説します。

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2022年住宅ローン控除（減税）の税制改正のポイント

2022年からスタートした新しい住宅ローン控除の制度は以下の表のとおりです。なお、「買取再販」とは宅地建物取引業者が一定のリフォーム等を行った中古物件を、事業者の取得日から2年以内に購入した場合のケースを指します。

（注1）2023年12月31日までに建築確認を受けた、または2024年6月30日までに建築されたものは借入限度額2,000万円だが、左記を満たさない場合は住宅ローン控除対象外
（注2）2023年12月31日までに建築確認を受けた家屋
（注3）2023年12月31日までに建築確認を受けた家屋

（出典）国税庁ホームページ「タックスアンサー」　No.1211-1住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）を基に筆者作成

（出典）国税庁ホームページ「タックスアンサー」
No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）を基に筆者作成

（出典）国税庁ホームページ「タックスアンサー」
No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）を基に筆者作成

2021年までのものと比較した場合の主な改正ポイントは以下のとおりです。

＜新しい住宅ローン控除の改正ポイント＞

1. 控除率が0.7%になった
2. 10年と13年の控除期間が設けられた
3. 借入限度額がさまざまな住宅性能によって分けられた
4. 制度が2025年まで延長された
5. 所得要件が合計所得金額2,000万円以下になった

メリット・デメリット

上記の改正ポイントをメリットとデメリットに分けると以下のとおりになります。

メリットについて

まず、控除期間が最長で13年に延びたのはメリットだといえます。2021年までは、原則は10年であり、契約や入居のタイミングが一定の要件を満たした場合に、控除期間が3年間延長されるというものでした。延長される3年間については、税額控除のルールが当初の10年と異なっており、計算が複雑でした。

2022年からスタートした新しい住宅ローン控除では、「住宅の性能」と「新築、買取再販、中古住宅の区分」を当てはめることによって控除期間が10年または13年に決まります。13年が適用された場合も、税額控除の計算方法は13年間同じであり、わかりやすくなりました。

また、制度自体が2025年まで延長したことは大きなメリットです。住宅ローン控除は原則、入居日で制度の利用可否が決まります。2025年末までに引き渡される物件が住宅ローン控除の対象になるということは、幅広く新築物件が対象になるということです。

さらに、住宅性能の区分けが細かくなったことにより、環境に配慮した住宅が有利になった点はメリットだといえます。2021年度までの住宅ローン控除の制度では、新築住宅の借入限度額は原則4,000万円であり、認定住宅の場合に5,000万円になるというものでした。2022年度からの新制度では、認定住宅の他に、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅、という区分が設けられ、それぞれの借入限度額は一般的な住宅よりも高く設定されています。環境に配慮した住宅の購入を後押しする制度になっており、この点は環境の観点で良い点だといえます。

デメリットについて

税額控除率は2021年度までは1％でした。3割減である0.7%への変更はデメリットといわざるをえません。しかし、先述のとおり、控除期間が13年に延長されたメリットを考慮すれば、合計の税額控除額は、控除率の下落ほどではないといえます。また、もともと所得税の納税額が少ない人は、住宅ローン控除の枠を使いきれないという現象が起きていました。所得税から還付しきれない場合は住民税からも還付されますが、その額は、所得税の課税総所得金額等の5％（最高97,500円）となっており、住民税からの控除を入れても枠が残ることはあります。そのような人にとっては、一見デメリットにも見える1％→0.7%への変更は、デメリットにはならないケースもあります。

また、住宅ローン控除の対象者の合計所得金額が2,000万円以下に下げられたことによって、同制度を利用できない人が発生した点もデメリットだといえます。念の為ですが、合計所得金額は、収入から給与所得控除等の必要経費を引いたあとの所得金額のことなので、額面収入ではありません。

住宅ローン控除（減税）の適用条件は？

住宅ローン控除の適用条件は以下のとおりになっています。

• 返済期間が10年以上あること
• 控除を受ける年末に住んでいること
• 床面積が50m²以上あること（一部の住宅は40m²以上50m²未満で適用可）
• 床面積の50％以上が居住用であること
• 2以上の住宅を保有している場合は主な居住用であること

上記に加え、新築、中古住宅の場合は引渡しから6ヶ月後までに居住する必要があります。
また、買取再販の場合は、購入物件の築年数が10年以上であること、一定の基準を満たしたリフォームが行われていること、買取再販業者の購入から2年以内の取得であること、などがあげられます。

住宅ローン控除は、一定の基準を満たしたリフォーム、すなわち増改築等も適用になります。一定の基準の中には、安全性、省エネ性、バリアフリー性などが含まれます。

住宅ローン控除（減税）額はいくら戻ってくるの？

住宅ローン控除をフル活用すると、合計でいくらの税額控除になるのでしょうか。ここでは、具体的な金額を基に試算をしてみます。

住宅ローン控除（減税）の計算方法

住宅ローン控除の税額控除額は以下の式で計算します。

年末の借入額（限度額に達している場合は限度額）×0.7%

たとえば、返済期間35年の1億円の住宅ローンを借りて、新築の認定住宅を2023年中に買い、居住したとすると、その年の住宅ローン控除額は以下になります。

5,000万円×0.7%=35万円

先述の表のとおり、新築の認定住宅を購入した場合の借入限度額は5,000万円です。ゆえに、年末のローン残高が1億円だとしても、控除の対象になるのは5,000万円だけということです。
新築の認定住宅であれば、13年間の控除期間があるため、35万円の13年分、すなわち合計455円分が税額控除される計算になります。

住宅ローン控除（減税）額を調べるならシミュレーションを行う

先述の例のように、13年間全ての期間において借入限度額を超えている場合は、合計の控除額の計算は難しくありません。しかし、住宅ローン控除の借入限度額以下の金額を借りて住宅を購入した場合は、返済と共に、年末の借入残高が減少していくため、徐々に税額控除額が下がっていく形になります。

住宅ローンシミュレーションによっては、毎年の借入残高が表示されるものもありますので、毎年の税額控除額を計算しておくことができます。

住宅ローン控除（減税）の申請方法と注意点

住宅ローン控除は、確定申告の手続きをしないと受けることができません。住宅ローンを利用して購入した住宅に入居したら、入居の翌年1月1日以降に確定申告を行います。その際の主な添付書類は以下の通りです。（＊は入手先）

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（※税務署）
• 住宅ローン残高証明書（※金融機関）
• 土地建物の登記事項証明書（※法務局）
• 建築請負契約書や売買契約書（※本人）
• 認定住宅等の場合は、各種認定通知書、各種証明書等

金融機関によって多少の違いがありますが、住宅ローン残高証明書は10月～翌年1月の間に送られてきます。給与所得者の場合住宅ローン控除を受けるための確定申告は、入居開始後の1回のみで構いません。2年目以降は、勤務先に「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を提出することで、年末調整のみで申請は完了します。

住宅ローン控除の注意点としては、「手続きをしないと税額控除はおこなわれない」ということです。確定申告や年末調整の定められた手続きをする必要があります。放っておいて勝手に税額控除が受けられるわけではない点は覚えておきましょう。