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こんな詐欺に注意！
「ポンジスキーム」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
出資金を募って騙す詐欺ですが、不動産投資に悪用される事件もあるので注意が必要です。
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目次
ポンジスキームとは
ポンジスキームとは、投資家から高利回りを謳って集めた資金を実際には運用せず、一部を配当金として支払い、信じ込ませたところで資金を持ち逃げする詐欺手法です。
1910～1920年代にアメリカで活動したビジネスマンで詐欺師のチャールズ・ポンジに由来する名称です。
日本では出資金詐欺と呼ばれています。
ポンジスキームの仕組み
ポンジスキームはまず高配当を謳って、投資家から出資を募ります。
次に怪しまれないために、当初は約束どおり配当金を支払います。
実際に配当金が振り込まれることで投資家は信用し、さらに多くの資金を出資します。
詐欺グループは多額の出資金が集まったところで持ち逃げし、投資家が気づいたときは事務所を引き払った後で、出資金は戻らないという仕組みです。
ポンジスキームとネズミ講の違い
今でこそあまり耳にしなくなりましたが、昭和時代には「ネズミ講」という詐欺が大きな社会問題になりました。
ポンジスキームとネズミ講の違いは出資者が連鎖しているか否かという点です。
ポンジスキームは基本的に本部と出資者のやりとりのみで、出資者が本部に資金を持ち逃げされるだけです。
出資者同士に連鎖はありません。
一方のネズミ講は、親会員のAさんが子会員のBさんを勧誘し、Bさんが子会員（Aさんから見たら孫会員）Cさんを勧誘し、受け取った会員費の一部が自分に、残りが親会員に入るという仕組みです。
ネズミ講も初期に始めた人は子会員や孫会員が多くなるためインセンティブで高収入を得やすく得をしますが、人口には限りがあります。
後に始めた人は勧誘できる相手が少なくなり、出資した会員費を回収できずに損する結果となります。
現在では「無限連鎖防止法」により禁止されています。
ネズミ講に似たものに「マルチ商法」がありますが、物品を介する点が異なるだけで仕組みは同じです。
ただし、マルチ商法は特定商取引法で連鎖販売取引として認められているため違法ではありません。
日本国内のポンジスキームの詐欺事件・事例
日本国内で起きたポンジスキームとしては、以下のような事件があります。
かぼちゃの馬車事件
2018年に起きたかぼちゃの馬車事件は、不動産投資関連の詐欺事件で最も良く知られた事件です。
かぼちゃの馬車とは、株式会社スマートデイズが女性専用シェアハウスのサブリース事業を行った際のブランド名です。
スマートデイズは「賃料保証30年、利回り8％」の好条件で、サラリーマン、医師、公務員などにかぼちゃの馬車を販売しました。
このとき投資家たちに対し融資を行ったのがスルガ銀行で、一棟1億円以上するかぼちゃの馬車を購入する手助けをしたのです。
スルガ銀行が積極的に融資したことが被害を拡大させる原因になったといえます。
結局スマートデイズは経営破綻し、サブリース契約の賃料が支払われなかったため、シェアハウスのオーナーたちはローンを支払えない事態に追い込まれたのです。
フラット35不正利用事件
かぼちゃの馬車はある程度年収水準の高い人が狙いうちされましたが、年収が低い人をターゲットにしている点で要注意なのがフラット35の不正利用です。
居住用住宅を購入するためのフラット35を投資用物件の購入に流用させて、契約させる手口です。
業者から不動産投資ローンの金利が2～3％台に対し、フラット35は1％台で借りられるので有利と持ち掛けられ、契約したあとに不正利用が発覚。
契約した顧客は金融機関から一括返済を求められ、返済できないと競売にかけられます。
物件を失った上に借金は残るという悲惨な結果になりました。
被害者は年収300～400万円台の会社員が中心なので、誰でも引っかかる可能性があるスキームといえます。
オレンジ共済組合事件
1992年に起きたオレンジ共済組合事件は金融関連の詐欺としては大規模なものです。
オレンジ共済組合は友部達夫元参議院議員の政治団体が運営している組合だったため、政治がらみの詐欺事件としても知られています。
年利6～7％の高利回りを謳った「オレンジスーパー定期」で約93億円の資金を集め、大半の資金を選挙費用など友部元議員が私的に流用。
やがて組合は倒産し、預けたお金が返済されず多くの被害者を出しました。
クローバーコイン事件
2017年に起きた、仮想通貨を使った詐欺事件です。
48ホールディングス（札幌市）の会員は、同社が発行するクローバーコインが「3ヵ月で128倍の価値になる」と虚偽の説明をして書類も渡さずに友人を勧誘し、報酬を得ていました。
同社は2017年6月末までに200億円以上を売り上げ、中には最高5100万円を出資した人もいたといいます。
クローバーコインは資金決済法の要件を満たしておらず、資金決済に使うことができないため、同社は販売停止に追い込まれました。
多額の資金を出資した会員は無価値の仮想通貨を買わされたことになります。
トケマッチ事件
高価な物品を預けさせて持ち逃げする「現物出資詐欺」の例といえるのが、2024年に起きた、高級腕時計のシェアリングサービス「トケマッチ」を巡る事件です。
運営会社ネオリバースの元代表と元社員はオーナーから預かったロレックスを売却した、業務上横領の疑いで指名手配されました。
トケマッチは高級腕時計を預かり、運営会社がレンタルして得た収益の中から、利用料をオーナーに支払うサービスです。
事件報道の時点では指名手配中で、始めから詐欺を行う意図があったかは確定していません。
始めから詐欺を目的に預託させたのであれば、ポンジスキームの一種と考えて良いでしょう。
詐欺は必ずしも現金だけとは限らない点に注意が必要です。
ポンジスキームの見分け方
ポンジスキームは詐欺なので、落ち着いて見るとおかしな点があります。
以下の点に気づけば詐欺と見分けることができます。
募集広告に「元本保証」という言葉がある
国が元本の償還を保証する「国債」以外に元本保証商品は存在しません。
預貯金や証券も保証されるのは1,000万円までの元本と利息のみです。
そのため、募集広告で元本保証を謳っていたら詐欺だとわかります。
破格の募集条件なのに少額投資が可能
投資の世界では、高額出資するほうが条件は良いのが普通です。
破格の募集条件にもかかわらず投資可能金額が低い場合は詐欺である可能性が高いでしょう。
1口当たりの出資金額は少なくても、多くの口数を申し込めば結果的に高額を騙し取られることになります。
紹介料が異常に高い
新規顧客を紹介した場合に支払われる紹介料が、異常に高い場合は要注意です。
詐欺グループは紹介料を高額にすることで友人等を誘いやすくし、スキームの継続を狙います。
友人から勧誘される
ワンルームマンション投資は、初期費用が比較的手軽な点や手間が少ないといった点から人気があります。しかし、魅力だけに惑わされず、慎重に検討しなければなりません。なぜなら、投資家たちから寄せられる後悔の声が少なくないからです。空室リスクや限定的な節税効果など、実はさまざまな問題が待ち受けています。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し、それを賃貸物件として運用する投資方法です。毎月の家賃収入を安定的な収益として得る不動産投資の一形態で、その魅力に多くの人が注目しています。ワンルームマンションは比較的手ごろな価格で入手でき、幅広い年齢層に人気です。また、駅近や都心部に位置することが多く、入居者を集めやすい利点もあります。
ただし、成功例と同様に失敗例も存在するため、冷静な検討が欠かせません。ワンルームマンション投資は確かな収益をもたらす可能性がある一方、リスクも伴います。賢明な投資判断と適切な管理が成功の鍵となるでしょう。
ワンルームマンション投資の仕組み
ワンルームマンション投資の仕組みは、次の通りです。
まず、投資家はワンルームマンションを選定し、その物件を購入します。この段階で、購入に必要な一部の資金を用意する必要がありますが、多くの場合は、銀行などから融資を受けて購入資金を調達するでしょう。購入後、物件を入居者に貸し出し、毎月の家賃収入を得ます。
この家賃収入は、運用益の一部であり、その収益からはさまざまな経費を差し引かなければなりません。たとえば、管理費、修繕積立金、保険料、固定資産税、都市計画税などが挙げられます。残った収益は、融資の返済や資産運用に充てられ、ローンが完済されると、家賃収入はほぼそのまま利益として残ります。
ワンルームマンション投資においては、家賃収入のほかに、将来的な売却を考えて「キャピタルゲイン（売却益）」を狙うこともあるでしょう。ただし、キャピタルゲインは地域や市況に依存するため、確実な利益を得るためには慎重な物件選定や市場の動向を見極めなければなりません。バブル期のように価格が急騰することもまれであるため、現在では「インカムゲイン（運用益）」を主な収益源とすることが一般的です。
投資を始めるにあたっては、仕組みをしっかりと理解することと、注意深い計画や実行が求められます。
ワンルーム投資をおすすめしない理由
ワンルームマンション投資にはいくつかのおすすめしない理由があります。これらをしっかりと把握しておくことは欠かせないでしょう。詳しく解説していきます。
①空室になると家賃収入はゼロになる
ワンルームマンションの投資は、空室が発生すると収入が完全に途絶えるというリスクがあります。複数の部屋を所有する場合に比べて、空室が一室でも発生すれば収入が完全に途絶えてしまいます。
空室リスクを軽減するためには、物件選びが重要。人口減少率の低い都市部や駅近の物件、管理が行き届いている物件を選び、空室リスクを軽減する努力が欠かせません。
また、家賃収入がゼロになっても管理費用やローン返済は継続するため、慎重な計画が必要です。
②特に新築では購入した瞬間に損失が発生することが多い
新築物件は魅力的に見えるかもしれませんが、ワンルーム投資においては購入直後から損失が発生しやすい要因があります。まず、新築物件は高額な価格で取引されることが一般的で、そのために取得費用が大きくなります。また、途中で物件を売却する場合は高額な購入価格に対して十分な価格上昇が見込めず、損失が生じる可能性が高まります。
次に、新築物件の家賃は通常高めに設定されていますが、これは新築プレミアム価格と呼ばれ、新しい物件に対する高い期待からくるものです。しかし、入居者が退去した際には、高額な家賃が維持できず、急激に家賃が下落するかもしれません。この家賃の急落は、新築物件が中古価格に近づく要因となり、投資家にとっては大きな損失となるでしょう。
③節税効果は小さい
ワンルームマンション投資における節税効果は、一般的に期待されるほど大きくありません。不動産所得は家賃収入から経費を差し引いた額で計算され、健全な経営を行っている場合には税金がかかります。
また、給与所得を持つ人々は、給与所得と不動産所得を合算して税金を支払う必要があります。不動産所得が赤字だと、一見節税のメリットがあるように思えますが、実際には投資が十分に収益を上げていないと言えます。
最初は「税金が戻ります」という魅力的なセールストークに惹かれるかもしれませんが、初年度に節税できたとしても、次年度以降に黒字化すると増額された税金を支払わなければなりません。このため、節税を長期的な視点で考えると、そのメリットは限定的であることが分かります。
④資産価格が下落することもある
ワンルームマンション投資において、資産価格の変動があることにも考慮すべきです。不動産価格は築年数や周辺環境の変化によって影響を受け、一般的には徐々に変動します。バブル期以外では、価格が徐々に低下することが一般的と言えるでしょう。
従って、ワンルーム投資を検討する際には、将来の資産価格の変動をある程度予測し、適切な計画を立てることが必要です。さらに、投資の出口戦略も考慮する必要があります。つまり、いつ売却するかを明確に設定し、そのタイミングで資産を処分する計画を持つことが賢明です。
不動産投資は株式やFXなどと異なり、現物投資であるため、資産価格の変動に備え、慎重な物件選定と収支計画が欠かせません。
⑤保険代わりや年金対策にはならない
ワンルームマンション投資は、保険や年金の代替としては考えにくいものです。「ローンが終われば家賃が年金代わりになる」「売却すれば退職金代わりになる」との考え方もありますが、実際には限定的です。
まず、管理費用や修繕積立金を支払う必要があり、家賃が全て手取り収入になるわけではありません。次に、入居者の入退去に伴う諸費用や広告料も考慮すべきです。さらに、長期のローンを組んでいた場合、物件の築年数が経過し、市場価値が下がる可能性が高まります。手元にお金が残ると思っているかもしれませんが、修繕費用や入退去による費用などを考慮すると、一概に退職金や保険代わりにはなりません。
言い換えれば、儲からない物件を買ってキャッシュアウトするよりも、保険に加入する方がコストパフォーマンスが高く、選択肢も多様です。
ワンルームマンション投資のリスク
ワンルームマンション投資にはいくつかの要因による潜在的なリスクが存在します。
まず、空室リスクや滞納リスクが挙げられます。入居者が退去した際に新たな入居者が決まるまでの期間は収入が途絶え、入居者が家賃を滞納すると収入を得られません。特に、地方の需要が低い地域や人気の低い物件を選ぶと空室率が高まる可能性があります。適切な対策を講じないと、これらのリスクが損失を拡大させることがあります。
次に、災害リスクも考慮すべき要素です。マンションが自然災害に見舞われると、家賃収入が途絶える可能性があります。また、不動産の価値が損なわれ、修繕や復旧に費用がかかることも考えられます。地震や台風などのリスクに備え、修繕積立金を十分に用意することが重要です。
さらに、家賃下落リスクも存在します。ワンルームマンションの賃料はさまざまな要因によって下落することがあります。例えば、人気のない物件や地域では、家賃の下落率が高いでしょう。これは入居者の需要に左右されるため、物件の選定や市場の動向を注意深く観察する必要があります。
また、家賃下落リスクを軽減するために不動産管理会社が「サブリース契約」を奨める場合もありますが、注意が必要。サブリースは家賃下落を保証するものではないため、投資家は慎重に契約内容を確認しなければなりません。
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